FUNDOS IMOBILIÁRIOS DE GALPÕES LOGÍSTICOS: COMO FUNCIONAM?

O interesse em Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIS) vêm crescendo bastante nos últimos anos e a bola da vez nessa classe de ativos são os FIIs de galpões logísticos.

O que são Fundos de Galpões Logísticos?

FIIs de galpões logísticos são fundos que tem como foco o investimento em imóveis que estão atrelados com alguma atividade de logística.

Por exemplo, centros de distribuição que é um ramo que têm crescido bastante devido à aceleração do e-commerce no Brasil.

Ou seja, são imóveis bem amplos e geralmente horizontais, os FIIs não possuem nenhuma relação com a mercadoria em estoque e sim com os imóveis.

Esses imóveis não necessariamente precisam ser alugados exclusivamente para uma empresa.

Um galpão pode muito bem comportar mais de uma empresa, isso vai depender da estrutura do imóveis e da quantidade de mercadoria que as empresas necessitam ter em estoque.

Quais as vantagens de investir em fundos de galpões logísticos.

Diferentemente de alguns outros negócios físicos, a demanda por galpões logísticos tem se mostrado crescente no Brasil, devido ao crescimento do e-commerce como falado anteriormente. 

Muitas empresas como Magazine Luiza, por exemplo, mesmo tendo o foco no mercado digital, investiu bastante em Centros de Distribuição para agilizar a logística da distribuição de seus produtos por todo o país.

E com isso o mercado se torna cada vez mais competitivo em encontrar bons imóveis em boas localizações, o que faz com que fundos de galpões logísticos bem localizados, sofram bem pouco com a vacância.

Quais os riscos de investir em Fundos Imobiliários de Galpões Logísticos.

Como todo investimento, tudo tem seu risco, ainda mais um investimento em renda variável.

Portanto é preciso que você saiba muito bem quais são esses riscos, para gerenciá-los da melhor maneira.

O primeiro risco é o da gestão, que é responsável por escolher os ativos, negociar os aluguéis e etc.

Ou seja, se o fundo possui uma gestão não muito boa e adquiriu imóveis em uma localização ruim, isso pode afetar a rentabilidade do fundo.

Apesar da vacância não ser muito um problema nesse tipo de FII, ela não pode ser descartada, um espaço vazio no imóvel que poderia estar sendo alugado nunca é bom.

Por último temos o risco dos inquilinos.

É de extrema importância que saibamos quem são os principais inquilinos pelo menos do FII.

Empresas maiores e com uma receita maior geralmente nos dão uma maior segurança em relação à atrasos no aluguel.

Como analisar a qualidade de um imóvel logístico?

Para analisar se um imóvel logístico é bom ou não, você precisa analisar os seguintes pontos:

  • O local é de fácil acesso para os visitantes: Ou seja, é preciso observar as ruas de acesso ao imóvel, se é fácil para um caminhão para pelas ruas que levam até ele. Você consegue fazer isso através do próprio maps do google.
  • O m² do imóvel segue o mesmo padrão da região: Nesse caso nem sempre é bom que o m² esteja muito acima do normal,pois no momento do reajuste do aluguel pode ser que o inquilino queira pagar menos e o contrário também não é vantajoso, pois o fundo não estará rentabilizando todo seu potencial. Essa pesquisa você pode fazer pelo site da Viva Real.
  • O imóvel possui estacionamento para caminhões: É preciso que todo imóvel voltado para logística tenha um bom estacionamento para caminhões para facilitar a logística de entradas e saídas de estoque. Você consegue ver isso no Google Maps ou no Buildings.
  • O imóvel é modular: Um imóvel modular oferece a possibilidade de dividir um galpão em vários menores, podendo assim alugar para diversas empresas se necessário.

Exemplos de FIIs de Galpões Logísticos

Se você gostou da possibilidade de investir em fundos imobiliários de galpões logísticos.

Você deve estar se perguntando sobre alguns exemplos de fundos que você pode investir.

Essa não é nenhuma recomendação, são apenas alguns exemplos que peguei para que você possa analisar mais a fundo:

-CSHG Logística (HGLG11): É um dos grandes fundos logísticos da Bolsa de Valores. Possui boa diversificação de portfólio com 11 ativos, distribuindo seus imóveis em 4 estados diferentes: São Paulo, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Minas Gerais.

– XP LOG (XPLG11): Um fundo mais novo mas que possui um portfólio bem diversificado com 11 imóveis também, sendo eles alocados em 5 estados diferentes: São Paulo, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Pernambuco e Minas Gerais.

– Vinci Logística: Um fundo mais novo também, mas que hoje possui um dos melhores portfólios de galpões logísticos, ele possui 9 ativos sobre seu controle distribuídos em 4 estados do país: Minas Gerais, Espírito Santo, São Paulo e Rio Grande do Sul.

Como vimos os fundos logísticos são uma ótima opção para quem quer investir em fundos imobiliários, existem diversas vantagens e possuem riscos assim como qualquer investimento.

Então agora é hora de você fazer a sua parte e estudar um pouco mais e escolher os melhores FIIs para compor a sua carteira.

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